Les 8 erreurs fatales à éviter dans l’immobilier

Les 8 erreurs fatales à éviter dans l'immobilier

Aujourd’hui nous vous parlons des principales erreurs que l’on peut rencontrer lorsque l’on fait un investissement locatif, qu’elles soient petites ou très grosses. 

Notre expertise, nous permet d’élaborer plus d’une centaine de contrats chaque année, de ce fait, nous accompagnons beaucoup d’investisseurs dans leurs projets d’investissement immobilier. Nous aimons faire grandir nos investisseurs, à travers les spécificités, les points forts et les points faibles de chaque dossier. Cela nous permet de relever de nouveaux challenges et d’apporter une plus-value constante à notre entreprise.

 

Avec notre expérience, il nous est difficile de comprendre l’ambition trop forte ou plutôt l’inconscience des jeunes investisseurs qui se lancent seuls dans ce genre de projet. De nombreux points peuvent être délicats et il est facile de se faire avoir. Nous allons énumérer quelques pièges à éviter…

1. Etre trop pressé dans l'immobilier

 

Lorsque l’on est dans la phase de recherche d’un bien, il est important de ne pas se laisser écraser par le temps. 

La frustration et la peur de ne pas réussir à saisir des biens à temps… Le stress de se faire doubler par de meilleurs dossiers que vous. L’empressement d’être enfin propriétaire, et de faire votre premier investissement locatif. La hâte d’amuser la galerie, et de vous vanter auprès de votre famille et vos amis… 

 

Prenez du recul et ne cédez pas à la pression !

Il s’agit d’être opportuniste, mais pas pressé ! 

Nous sommes sur un marché de réactivité, un marché très tendu. Il faut donc savoir être réactif, visiter les biens rapidement, savoir dégainer une offre, et chiffrer rapidement pour prendre une décision. 

C’est ici que nous entrons en jeu, à travers une phase d’accompagnement et d’aide pour vous projeter.

 

 

2. Ne pas avoir de notions techniques

Nous vous invitons par curiosité intellectuelle, à faire venir chez vous 3 artisans différents pour un éventuel chantier à réaliser. Vous serez surpris par la différence de coût que vous obtiendrez entre les devis… Il est donc important d’avoir un minimum de connaissances, afin de ne pas se faire avoir. Cela permettra d’anticiper les choses graves ou les vices cachés que vous n’auriez pas vus en temps normal. Cela évitera d’exploser votre rentabilité d’un point de vue négatif.

 

3. Se lancer sans avoir conscience de la longueur du processus

La plupart des investisseurs autonomes, ne se rendent pas compte du temps que cela prend. Il s’agit d’une expérience très chronophageLa plupart d’entre eux, choisissent de déléguer cette tâche à des professionnels pour leurs futurs investissements, forcé de constater leur valeur ajoutée. 

 

En effet, pour saisir une belle opportunité, il faut avoir du temps afin de se rendre sur les lieux de la visite le plus vite possible. Il faut travailler très peu, être en freelance, voire même au chômage. Malheureusement, lorsque l’on est au chômage, la banque ne prête pas. Ce sont donc deux choses qui s’opposent : soit vous avez la réactivité mais par l’argent, soit vous avez l’argent mais pas la réactivité

Il faut également prendre en compte les nombreux week-ends et soirées sacrifiés, pour checker l’ensemble des documents administratifs, fiscalité, réception logistique, et les travaux.

4. Négliger l'écosystème

Plusieurs variables de l’écosystème sont à prendre en compte. 

  • La copropriété : dans quel état est la cage d’escalier, la toiture, la façade, la structure. C’est une variable qui peut être très importante dans certaines villes. 

  • La ville : y a-t-il des aménagements urbains? Le prix de l’immobilier augmente-t-il ? Les transports en commun sont-ils développés ? Y a-t-il des commerces à proximité ? y a t’il un encadrement des loyers ? 


    Nous vous invitons à faire très attention aux commerçants autour des appartements, ils en disent long sur la vie en journée et nocturne du quartier.


5. Vouloir chercher trop de rentabilité

Chercher trop de rentabilité peut être une grosse erreur, surtout si on ne s’y connaît pas. Oui, vous aurez de la rentabilité sur le papier, mais rien ne vous prouve que vous l’aurez sur le terrain si vous avez fait des erreurs financières au préalable. Une mauvaise évaluation des travaux, de la fiscalité, d’un  éventuel prêt, ou encore une sous-estimation de la vacance locative, sont des dangers bien présents.


Par conséquent, vous aurez peut-être tout perdu, avant même de commencer. La rentabilité est une question d’équation. Équation entre une rentabilité financière et le nombre de problèmes que l’on veut gérer. Nous vous conseillons donc de viser une rentabilité bonne / moyenne et vivre un long fleuve tranquille, sans coquille.


Lire aussi : Gagner de l’argent avec une moins value

6. Négliger la ville

Il faut savoir se poser les bonnes questions

  • Y a-il une bonne demande locative dans la ville ? est elle trimestrielle ou annuelle ? 

  • Quelle typologie de locataires je cherche ? Du jeune actif, étudiant, retraité, famille ? 

  • Pourquoi cette demande locative viendrait-elle dans mon appartement ? 

  • Est-il bien desservi ? Le loyer est-il attractif ? 

  • Est-ce que les familles aiment ce quartier-là ? Les étudiants sont-ils présents dans ce quartier pour vivre et sortir. 


Tout cela nécessite des semaines, des mois entiers, voire des années de recherches sur le terrain, à analyser, et faire des enquêtes locales.


7. Faire appel dès le début à un organisme bancaire

Il n’est pas nécessaire de faire tout de suite appel à un organisme bancaire ou à un courtier. Vous n’êtes pas en train de rechercher un prêt, vous êtes en train de valider de manière précise, avec un banquier ou un courtier, quelle est votre capacité d’endettement maximale


On parle d’effet levier !  

  • Quelle va être la somme que le banquier va pouvoir vous prêter ?

  • Combien allez-vous devoir mettre d’apport pour constituer un budget total ?

  • Quel va être votre plafond de verre infranchissable ?

Ainsi, toute votre stratégie d’investissement et votre recherche de bien, va dépendre de ce budget. Ne commencez pas à rechercher des colocations de 150m², si le banquier ne vous suivra pas sur un studio à 100 000€. Il faut que votre démarche soit raisonnée !


La démarche à suivre :

Il faut d’abord partir du budget, puis se concentrer sur les objectifs à moyen/long terme, afin de définir une stratégie d’investissement. En découleront alors, une ville, une typologie d’habitation et la recherche d’un bien.

Ne sous-estimez pas cette démarche, car aujourd’hui, les conditions bancaires se resserrent, laissant place à une augmentation de refus bancaire. Il est très important de garder de la marge de manœuvre, pour être sûr que ce travail portera ces fruits.

8. Etre mal entouré

La clé de la réussite est de se faire entourer par des personnes de confiance. Vous ne pouvez pas laisser votre destin entre les mains de différents acteurs, que vous aurez choisi sur un cout de tête. Ce point est d’autant plus important lorsque l’on parle d’un domaine que vous ne maitrisez pas. 


Il est important de rester vigilant, car des personnes voudront vous emmener sur des plates-bandes avantageuses pour eux seuls. Nous vous conseillons simplement de garder un œil affuté, et d’essayer de limiter au maximum la prise d’autonomie et d’initiative, car certaines erreurs peuvent être difficiles à assumer et/ou rattraper.


Par exemple, sur la partie administrative des notaires, de grosses erreurs peuvent être commises, pouvant coûter à la réussite de votre projet. 

Pour les travaux, les artisans préfèrent toujours repartir de l’existant. Cependant cela risque de vous poser beaucoup de problèmes dans le réagencement de votre appartement.

Pour conclure...

Malgré toutes ces embûches, nous vous conseillons vivement d’investir dans l’immobilier. Aujourd’hui, il existe très peu d’autres moyens vous permettant un enrichissement aussi facile. Cela est dû aux prêts presque intégraux de la somme d’argent. Ici vous avez une rentabilité relativement juteuse, si on la compare à l’assurance-vie ou à la bourse en général.


Nous vous invitons donc à vous entourer et à déléguer ces parties-là, permettant d’avancer beaucoup plus vite sur votre projet. Ainsi, vous en ferez beaucoup plus, en vous évitant beaucoup d’erreurs, en économisant de l’argent et des embêtements à différents niveaux. De plus, vous vous rendrez compte de la facilité du processus via le travail d’un professionnel, et vous serez tenté de renouveler l’expérience.


Nous vous souhaitons bonne acquisition, bonne chasse et bonne rentabilité à tous !



 

 

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Coraline RIGARD
Chargée de communication, Invisty

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