Les différentes stratégies d’investissement locatif

Les différentes stratégies d'investissement locatif

Lorsque vous souhaitez investir dans le locatif  il est important de réfléchir à la stratégie d’investissement sur laquelle vous souhaitez baser votre projet. Cette étape est valable pour votre premier investissement, autant que pour votre dixième. Cette décision est propre à chacun, et faite en fonction de vos objectifs sur le moyen / long terme. Bien sûr, elle peut évoluer dans le temps en fonction de votre expérience et de votre vie personnelle. 

Trois grandes familles se dessinent pour choisir votre stratégie :

  • la catégorie patrimoniale
  • la catégorie à la rentabilité mixte
  • la catégorie à la rentabilité forte

1. La catégorie patrimoniale

Comme son nom l’indique, la catégorie patrimoniale concerne des biens immobiliers du patrimoine. Ce sont donc de beaux immeubles et de beaux appartements qui sont très bien placés, avec un prix au mètre carré en corrélation. Ils se situent principalement dans les grandes métropoles. Ces variables vont favoriser une plus-value à moyen / long terme assez importante, puisque ce sont les premiers biens qui vont prendre de la valeur dans le temps. 

De cette façon, vous ne disposerez pas de la meilleure rentabilité, ni du meilleur cash-flow. Vous serez sûrement en effort d’épargne, c’est-à-dire que le loyer ne sera pas auto-suffisant par rapport à la mensualité, de l’emprunt et de ses charges. Vous devrez donc compléter de votre poche un placement mensuel pour combler ce gain. 

 

Cependant, on se rend compte, qu’un investissement dans cette catégorie, peut être vraiment intéressant. Ce phénomène vient principalement de la géolocalisation dans les grandes villes, où l’on voit de grosses croissances, comme la ville de Lyon qui prend 6% par an, depuis 20 ans. Ainsi, vous serez surement gagnant à moyen / long terme, par rapport à une rentabilité locative qui aurait été plus forte au départ dans une autre ville.

 

Un investissement patrimonial, qu’est-ce que cela signifie ?

Cela signifie qu’il s’agit d’un investissement sécuritaire, qui fonctionne de manière autonome dans le temps, prenant de la valeur et une certaine rentabilité. Cependant, il est amplement possible de trouver mieux. Cette catégorie d’investissement permet de parvenir plus aisément à son objectif et de miser sur une belle plus-value, sans se faire peur. Il s’agit vraiment d’un investissement à regarder de près et qui reste véritablement intéressant. 

 

Ce qu’il faut retenir : aspect de sécurité et de limitation du risque, qui peut se révéler très intéressant sur le moyen / long terme. 

2. La catégorie rentabilité mixte

La catégorie de la rentabilité mixte permet de maximiser son investissement, tout en accumulant la sécurité d’un investissement patrimonial. En effet, elle permet d’aller chercher quelques points de rentabilité supplémentaires, sans pour autant atteindre la rentabilité de la prochaine catégorie. C’est donc un intermédiaire entre les deux. 

 

Les avantages : la rentabilité est bonne, et non risquée. 

 

On peut l’atteindre en recherchant dans différentes villes plus en adéquation avec cette stratégie, par rapport à l’endroit où l’on habite. Cela peut passer par d’autres systèmes de location comme la location meublée, par rapport à la location nue, ou encore de la location saisonnière par rapport à de la location long terme, tout en restant dans le centre-ville, sans s’éloigner.

 

Les inconvénients : cet investissement est légèrement plus risqué que du patrimonial, avec  de la gestion supplémentaire, notamment lorsque l’on fait référence à la location saisonnière.

3. La catégorie rentabilité forte

Qui dit grosse rentabilité, dit souvent gros risque. Vous pourrez y parvenir en vous éloignant des centres-villes, en cherchant des communes de moyenne et petite taille, et en prévoyant des travaux plus compliqués. Maximiser les loyers, non pas par rapport à un appartement, mais peut-être par rapport à la chambre et à la nuitée comme pour de la location saisonnière, peut être une solution. 

 

Cette catégorie d’investissement est très intéressante, notamment lorsqu’on la compare avec les rendements que l’on peut obtenir avec de l’assurance-vie ou du Pinel. Cependant, attention ! Ce type d’investissement n’est pas fait pour tout le monde. Une rentabilité à deux chiffres implique aussi des sacrifices. Votre bien prendra peut-être moins de valeur dans le temps, et la population de locataires sera peut-être moins solvable.

 

La stratégie d’un investissement à plusieurs inconnues

N’oubliez pas qu’un investissement est une équation à plusieurs inconnues. Il y a des inconnues que l’on peut maîtriser : le rendement locatif, le prix d’achat, les travaux et le loyer. Mais d’autres éléments ne pourront pas forcément être contrôlés dans le temps, comme la vacance locative par exemple. Est-ce que le rendement que vous aurez sur le papier est seulement théorique ou est-il vraiment au rendez-vous ?  N’allez-vous pas augmenter vos chances de loyer impayé et de dégradation dans l’appartement ? Il est important de penser à tous ces éléments et de se poser les bonnes questions ! 

 

De cette manière, nous ne conseillons pas forcément les investissements à fort rendement, pour un premier investissement. Prouvez votre bonne foi au banquier, faites un investissement patrimonial ou de rentabilité mixte pour obtenir un bien qui tourne tout seul. Les investissements à rentabilité forte, visent plutôt les investisseurs avertis, ou des personnes bien entourées, et bien conseillées. Pour ne pas investir dans la peur et le stress, vous devrez regarder les paramètres que vous souhaitez mettre dans l’équation pour augmenter cette rentabilité. Ainsi vous pourrez chercher des solutions pour vous protéger des différents risques. Ces menaces peuvent apparaître sous la forme de vacance locative, que vous pourrez anticiper lors des modélisations financières. Ainsi, en anticipant les dégradations, vous pourrez opter pour des locataires possédants des garants, ou en souscrivant à une GLI, une garantie de loyer impayé, pour limiter ce genre de risque.

 

Ce qu’il faut retenir : grosse rentabilité immédiate mais de nombreux éléments variables pouvant entraîner des problèmes. Il est donc important de se faire entourer lors de cette étape.

Pour conclure...

Toutes les stratégies sont intéressantes ! Dans la vie d’un investisseur, on peut être amené à toutes les tester, en commençant petit, représentatif du patrimonial, puis une stratégie mixte et en finissant gros, par un investissement très rentable et risqué. 

 

Chez Invisty  nous pensons qu’il faut jouer sur la diversification, en choisissant différents paniers pour mettre ses œufs. Malgré les nombreux risques que représente l’immobilier, il est tout à fait possible d’avoir plusieurs appartements, plusieurs locataires, immeubles, villes, typologies d’habitation… Il est important de varier les plaisirs, à travers ses différentes stratégies.

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Coraline RIGARD
Chargée de communication, Invisty

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