Investissement immobilier : Neuf vs Ancien

 Neuf VS Ancien

 

Lorsque l’on se décide à franchir le cap de l’investissement immobilier, une question se pose : investir dans un programme de logement neuf, ou investir dans l’ancien ?

A travers cet article, Invisty exposera le plus objectivement possible les avantages et inconvénients des deux types d’investissements.

A cette question, plusieurs réponses.

 

L’investissement dans le neuf

investissement dans le neuf ou l'ancien
Exemple d’immeuble récent

Pour simplifier, nous allons catégoriser l’investissement dans le neuf par le programme le plus courant : Le Pinel.

Il s’agit d’un dispositif fiscal permettant de réduire vos impôts en bénéficiant des avantages d’un bien en location. Il remplace le dispositif Duflot.

De ce fait, vous pouvez disposez de plusieurs avantages, notamment fiscaux en réalisant cet investissement.

Pour cela, vous pouvez dans un premier temps bénéficier jusqu’à 6000€ maximum de défiscalisation par an, suivant l’engagement de durée que vous prenez :

  • 12% de réduction d’impôts sur 6 ans, 36K€ de réduction maximum (soit 6000€/an)
  • 18% de réduction d’impôts sur 9 ans, 54K€ de réduction maximum (soit 6000€/an)
  • 21% de réduction d’impôts sur 12 ans, 63K€ de réduction maximum (soit 5250€/an)

 

Cependant, pour bénéficier de cette défiscalisation, la loi Pinel vous oblige à conserver votre bien pendant ces durées exposées ci-dessus (minimum 6 ans, maximum 12 ans). Si vous revendez avant cette durée donnée, vous perdrez vos avantages fiscaux. Vous devez respecter ce cycle de 6/9/12 ans, votre bien n’est pas « liquide ».

Concernant le bien, celui-ci étant neuf, il sera par définition situé géographiquement à l’extérieur du centre-ville « historique », où les biens anciens sont, eux, présents. Vous pariez donc sur l’avenir, avec des emplacements « non premiums », qui prendront de la valeur, ou non.

L’immobilier en périphérie de ville est moins onéreux que celui dans le centre ?

Le Pinel ne suit pas cette logique. En moyenne, vous paierez 20 à 30% plus cher votre investissement, comparé à un neuf « standard » ! Les loyers sont également encadrés. Vous ne pourrez pas le louer au montant de votre choix, malgré que le bien soit neuf.

Vous achetez donc votre bien plus cher que la moyenne, et les loyers sont encadrés… Votre rentabilité est donc bien moindre que sur un bien non acheté en Pinel (en moyenne, inférieur à 4%).

Un autre inconvénient : dans certains cas, vous achetez votre appartement sur plan. Ce qui implique un remboursement de votre emprunt, avant même que les travaux ne soient achevés. Aucun locataire ne pourra s’installer, et donc aucun loyer ne pourra être perçu.

Enfin, les programmes neufs de grandes envergures impliquent souvent des malfaçons dans les bâtiments, afin de respecter les délais de livraisons : les ouvrages travaillent (risque d’apparition de fissures), les matériaux utilisés sont standards… J’ai personnellement travaillé pendant quelques années dans l’assurance, plus précisément dans « l’après sinistre », et croyez-moi, les dégâts des eaux dans les logements neufs sont extrêmement fréquents.

 

L’investissement dans l’ancien

investissement dans l'ancien
Immeuble du vieux Lille

Vous l’aurez compris, le seul avantage connu dans le neuf, c’est la fiscalité. Mais investir dans l’ancien présente aussi des avantages qui sont souvent méconnus ! Il existe le Pinel dans l’ancien, plus récemment la loi Denormandie, le LMNP (location meublée non professionnelle), le déficit foncier… et ces derniers n’ont rien à envier aux Pinel dans le neuf ! Mais nous y reviendrons dans un prochain article.

L’investissement locatif dans l’ancien répond aux trois règles de l’immobilier… Les trois règles de l’immobilier ? L’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement ! En effet, l’emplacement est stratégique. Votre bien ancien sera potentiellement plus proche des transports, proche de toutes les commodités, proche des écoles… Ce qui implique un attrait supérieur par rapport au neuf, et notamment pour le locatif.

Et les travaux ? 

Les travaux sont maîtrisés, vous pourrez rénover votre bien à votre goût, le remettre au goût du jour, le plus attrayant possible pour les locataires. Certains biens en vente peuvent aussi être réaménagés, une spécialité de l’investissement locatif, en créant des chambres et/ou salle de bains, afin de maximiser votre rendement locatif.

Et contrairement au Pinel, pour les travaux, c’est vous-même qui bénéficiez des avantages de défiscalisation.

Le prix au mètre carré dans l’ancien est, en moyenne, moins élevé que dans le neuf. Vous achèterez moins cher, pour une même surface, avec un meilleur emplacement. Les loyers ne sont également pas encadrés, vous pourrez louer votre bien au loyer de votre choix.

L‘inconvénient majeur que nous pouvons trouver dans un achat immobilier dans l’ancien sera les travaux. En effet, le bien étant ancien, il a donc « vécu » : un parc vieillissant, des copropriétés moins bien entretenues, des aménagements intérieurs non adaptés à aujourd’hui… Tous ces facteurs sont à prendre en compte. Mais grâce aux travaux, vous pourrez notamment effectuer une plus-value, ou majorer vos loyers appliqués dû aux qualités de prestations et matériaux.

 

Résumons :

  • L’immobilier dans le neuf nous permet une défiscalisation avantageuse, mais est risqué au niveau de la localisation. On achète plus cher, l’avantage fiscal est donc compris dans le prix de vente.
  • L’immobilier dans l’ancien : vous maîtrisez vos charges et vos revenus, mais vous faites face à un parc vieillissant. Il existe aussi des moyens de défiscaliser, comme dans le neuf.

En conclusion ?

Je vous laisserai vous faire votre propre avis, faire votre choix, mais concernant la société Invisity, nous avons fait notre choix… Je vous laisse deviner !

 

Pour aller plus loin

Invisty prendra le temps de répondre à vos attentes et interrogations. N’hésitez pas à remplir le questionnaire en ligne, afin de cibler vos critères et vos attentes, et que nous puissions, si vous le voulez, en discuter de vive voix avec l’un de nos conseillers en investissement. Pour plus d’informations sur l’investissement locatif.