Investissement immobilier : Neuf vs Ancien

  Neuf VS Ancien

 

Lorsque l’on se décide à franchir le cap de l’investissement immobilier, une question se pose : investir dans un programme de logement neuf ou investir dans l’ancien ?

A travers cet article, Invisty exposera le plus objectivement possible les avantages et inconvénients des deux types d’investissements. 

L’investissement dans le neuf

L’exemple d’immeuble récent

Pour simplifier, nous allons catégoriser l’investissement dans le neuf par le programme le plus courant : Le Pinel.

Il s’agit d’un dispositif fiscal permettant de réduire vos impôts en bénéficiant des avantages d’un bien en location. Il remplace le dispositif Duflot que vous connaissez peut-être.

De ce fait, vous pouvez disposer de plusieurs avantages notamment fiscaux en réalisant cet investissement.

Pour cela, vous pouvez dans un premier temps bénéficier jusqu’à 6 000€ maximum de défiscalisation par an, suivant l’engagement de durée que vous prenez :

  • 12% de réduction d’impôts sur 6 ans, 36K€ de réduction maximum (soit 6000€/an)
  • 18% de réduction d’impôts sur 9 ans, 54K€ de réduction maximum (soit 6000€/an)
  • 21% de réduction d’impôts sur 12 ans, 63K€ de réduction maximum (soit 5250€/an)

Pour bénéficier de cette défiscalisation, la loi Pinel vous oblige à conserver votre bien pendant une certaine durée (minimum 6 ans, maximum 12 ans). Si vous revendez avant cette durée fixée, vous perdrez vos avantages fiscaux.

Concernant le bien, celui-ci étant neuf, il sera par définition situé géographiquement à l’extérieur du centre-ville « historique », où les biens anciens sont, eux, présents. Vous pariez donc sur l’avenir, avec des emplacements « non-premiums », qui prendront de la valeur, ou non.

L’immobilier en périphérie de ville est moins onéreux que celui dans le centre ?

Le Pinel ne suit pas cette logique. En moyenne, vous paierez 20 à 30% plus cher votre investissement, comparé à un neuf « standard ». Les loyers sont également encadrés. Vous ne pourrez pas le louer au montant de votre choix, bien que le logement soit neuf.

Vous achetez donc votre bien plus cher que la moyenne et les loyers sont encadrés… Votre rentabilité est donc bien moindre que sur un bien non acheté en Pinel. (en moyenne, inférieur à 4%).

Un autre inconvénient : dans certains cas, il est possible d’acheter un bien sur plan. Ce qui implique le début du remboursement de votre emprunt, avant même que les travaux ne soient achevés. Aucun locataire ne pourra s’installer et, pendant ce laps de temps, aucun loyer ne pourra être perçu.

Enfin, les programmes neufs de grandes envergures impliquent souvent des malfaçons dans les bâtiments dus aux besoins du maître d’œuvres de respecter les délais de livraisons : les ouvrages travaillent (risque d’apparition de fissures), les matériaux utilisés sont standards… J’ai personnellement travaillé pendant quelques années dans l’assurance, plus précisément dans « l’après sinistre », et croyez-moi, les dégâts des eaux dans les logements neufs sont extrêmement fréquents.

L’investissement dans l’ancien

Vous l’aurez compris, le seul avantage connu dans le neuf, c’est la fiscalité. Mais investir dans l’ancien présente aussi des avantages qui sont souvent méconnus ! Il existe le Pinel dans l’ancien, plus récemment la loi Denormandie, le LMNP (location meublée non professionnelle), le déficit foncier… et ces derniers n’ont rien à envier au Pinel dans le neuf ! Mais nous y reviendrons dans un prochain article.

L’investissement locatif dans l’ancien répond aux trois règles de l’immobilier… Les trois règles de l’immobilier ? L’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement ! En effet, l’emplacement est stratégique. Votre bien ancien sera potentiellement plus proche des transports, de toutes les commodités, des écoles… Ce qui implique un attrait supérieur par rapport au neuf et plus particulièrement pour le locatif.

Et les travaux ? 

Les travaux sont maîtrisés, vous pourrez rénover votre bien à votre goût afin de le rendre le plus attrayant possible pour les locataires. Certains biens en vente peuvent aussi être réaménagés en créant des chambres et/ou salle de bains afin de maximiser votre rendement locatif.

Et contrairement au Pinel, pour les travaux, c’est vous-même qui bénéficiez des avantages de défiscalisation.

Le prix au mètre carré dans l’ancien est, en moyenne, moins élevé que dans le neuf. Vous achèterez moins cher, pour une même surface, avec un meilleur emplacement. Les loyers ne sont pas encadrés, vous pourrez donc louer votre bien au prix de votre choix.

L‘inconvénient majeur que nous pouvons trouver dans un achat immobilier dans l’ancien sera les travaux. En effet, le bien étant ancien, il a donc « vécu » : un parc vieillissant, des copropriétés moins bien entretenues, des aménagements intérieurs non adaptés à aujourd’hui… Tous ces facteurs sont à prendre en compte. Mais grâce aux travaux, vous pourrez notamment effectuer une plus-value, ou majorer vos loyers appliqués dû aux qualités de prestations et matériaux.

 

Résumons :

  • L’immobilier dans le neuf nous permet une défiscalisation avantageuse, mais est risqué au niveau de la localisation. On achète plus cher, l’avantage fiscal est donc compris dans le prix de vente.
  • L’immobilier dans l’ancien : vous maîtrisez vos charges et vos revenus, mais vous faites face à un parc vieillissant. Il existe aussi des moyens de défiscaliser, comme dans le neuf.

En conclusion ?

Je vous laisserai vous faire votre propre avis, faire votre choix, mais concernant notre équipe, nous avons fait notre choix… Je vous laisse deviner !

 

Pour aller plus loin

Nous prendrons le temps de répondre à vos attentes et interrogations. Prenez deux minutes pour répondre au questionnaire en ligne afin de cibler vos critères et vos attentes. Ensuite, nous pourrons en discuter de vive voix.