Quel moyen de financement pour votre investissement locatif ?

Quel moyen de financement pour votre investissement locatif ?

Comme vous le savez certainement, les taux sont historiquement bas, mais les prix de l’immobilier ont augmenté. Les Français qui rêvent d’investir dans l’immobilier se posent alors la question du financement. Même si une grande majorité des acquéreurs ne peut pas acheter avec son épargne, les plus aisés qui ont eux cette capacité hésitent à se lancer en fond propre à cause du fameux effet de levier. Dans cet article, on vous donne les avantages et inconvénients d’investir en fond propre et via un emprunt. 

 

moyens financement

Investir dans l’immobilier locatif en fond propre

Comment ça marche ?

C’est pour beaucoup d’entre nous un idéal de vie. Avoir une situation financière assez confortable pour s’acheter sa propre résidence ou une résidence destinée à la location avec sa propre épargne. Mais cela reste un projet qui nécessite énormément de capital. À moins que vous n’ayez beaucoup de succès dans les affaires ou n’ayez touché un bel héritage, acheter dans l’immobilier aux prix actuels reste hors de portée de la grande majorité des Français. Mais certains épargnants chevronnés qui en font leur projet de vie n’hésitent pas à mettre de l’argent de côté dès leur entrée dans la vie active.

Pour épargner, les banques mettent à disposition plusieurs solutions de placement telles que les livrets A et d’autres produits d’épargne rémunérés propres à chaque banque. Cependant la solution préférée des Français reste le fameux Plan d’Épargne Logement (PEL) malgré la chute de son taux d’intérêt.

Les avantages de payer cash

En tant qu’investisseur, vous percevez l’intégralité des loyers sans devoir les utiliser pour rembourser des mensualités d’emprunt. Vous évitez également un certain nombre de frais liés à votre achat tels que, les frais d’assurance, les frais d’hypothèque, frais de dossier bancaire et frais de courtage qui font souvent gonfler la facture totale de votre achat.

De plus, cela vous laisse de la place pour contracter un emprunt et ne limitera pas vos chances de l’obtenir. Avant de vous accorder un prêt, les banques vous demanderont si vous avez des prêts en cours. Si vous souhaitez emprunter pour un deuxième investissement locatif, vous serez considéré comme un sérieux candidat par les banques. Si vous n’avez pas d’échéances à rembourser, cela vous laissera de la marge pour un prêt que vous pourrez facilement rembourser avec vos deux sources de revenus locatifs.

Des inconvénients ?

Ce niveau de capacité financière est difficilement atteignable avec de l’épargne. Si on tient compte de tous les aléas économiques de la vie, les charges auxquelles vous devrez faire face (charge de vie courante, études de vos enfants), vous devrez économiser de manière très rigoureuse et très peu de personnes sont capables de le faire dans la société actuelle.

 

Mais aussi, en injectant la quasi-totalité de vos économies dans ce bien, vous vous devez de mettre en place une gestion locative excellente, sans laisser de place aux impayés et limiter les vacances locatives au maximum. Vous ne pouvez pas vous permettre d’échouer sur un tel placement surtout s’il s’agit du projet de votre vie. En fond propre, vous assumez l’entièreté du risque lié à cet investissement. Vous avez donc une pression supplémentaire.

Investir via un prêt immobilier ?

• La démarche

Vous devez trouver un bien qui fera des ravages sur le marché locatif. Pour cela, il doit être situé dans une ville assez attractive et dans un quartier particulièrement prisé. Il doit être aménagé pour répondre aux besoins de vos locataires cible (étudiants, familles, travailleurs célibataires, jeunes couples etc).

Vous avez trouvé le bien et avez obtenu un compromis de vente ? Vous vous rendez dans quelques banques de la place pour demander un prêt immobilier pour un investissement locatif. Mais la procédure est assez fastidieuse. Il faut se faire aider !

Pour maximiser vos chances d’obtenir un emprunt, il vaudrait mieux passer par un courtier en prêt immobilier. Il a l’expertise pour comparer les offres de prêt et vous obtenir le prêt le plus adapté à votre projet. Ensuite, il vous aide à constituer votre dossier, qu’il se charge d’envoyer à la banque.

Mais sachez que malgré toutes les idées reçues sur l’endettement, certaines personnes en capacité d’acheter en fond en propre se tournent vers un emprunt.

• Pourquoi l’emprunt pourrait s’avérer plus intéressant ?

Tout d’abord, vous profitez d’un effet de levier assez intéressant. C’est une manière de vous enrichir sans engager aucun fond propre au départ. Votre épargne reste intacte. La banque vous accorde un prêt sans apport. Et vous remboursez une partie de vos mensualités avec vos revenus locatifs. Vous vous constituez ainsi un capital via un emprunt. Vous pouvez conserver votre épargne que vous pourrez allouer à d’autres projets comme le financement des études de vos enfants, ou le lancement d’une nouvelle activité.

En passant par un emprunt, vous souscrivez à une assurance emprunteur obligatoire. Celle-ci assure le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité. La propriété du bien est transférée à votre famille ce qui lui assure un pied d’appui pour leur vie future.

Vous pouvez également profiter de dispositifs fiscaux vous permettant de déduire vos intérêts d’emprunts et charges locatives de vos revenus locatifs pour obtenir des réductions d’impôts.

Les inconvénients d’un emprunt

Les échéances d’un emprunt restent des charges assez importantes qui s’ajoutent à celles que vous avez déjà. Même si vous en remboursez une partie avec les revenus locatifs, vous ne percevez la totalité des loyers qu’au terme de votre remboursement.

Ce sont des démarches qui engendrent des coûts. Lorsque votre dossier est accepté en banque, vous payez des frais de dossier de 1 500 € en moyenne. De plus, les garanties que la banque vous demande ont des frais assez importants. Pour une hypothèque, comptez jusqu’à 1,5 % montant emprunté et pour une caution, ce sera environ 0,8 % du montant emprunté.

N’oubliez pas non plus les frais de courtages. Aujourd’hui, 35 % des financements immobiliers ont été obtenus par l’intermédiaire de courtiers immobiliers. Ceux-ci ont des honoraires de 1 500 € en moyenne. Ceci dit, il existe des courtiers gratuits comme Pretto qui vous accompagnent de manière personnalisée, de la simulation de votre prêt immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.

Jade Demange
Chargée de communication, Invisty

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