Blog – Le projet du Grand Paris

Le projet du Grand Paris bouleverse-t-il l'immobilier francilien ?

Si à Paris le prix moyen du m² atteint pratiquement les dix mille euros, certaines villes de la périphérie proche ou lointaine restent encore financièrement attractives. Cette tendance est confirmée par les sites spécialisés dans l’immobilier de l’ancien.

 

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Est-il encore intéressant d'investir en Ile-de-France ?

   Le marché est nettement haussier et les taux d’emprunt sont très favorables aux nouveaux acquéreurs. Ainsi on peut emprunter à 1,1 % sur 20 ans, et même un peu moins pour ceux qui sont en possession d’un bon dossier. Après, les conditions d’attractivité sont spécifiques à chaque ville.

Est-il encore possible de trouver de bonnes opportunités ?

   Le projet du Grand Paris et de ses futures lignes de métro qui relieront directement les différentes banlieues sans traverser la capitale bouleverse le foncier d’Ile-de-France. En recherche de plus-value potentielle, il faut privilégier les villes qui seront desservies par les futures lignes de transports en commun. La ville d’Aubervilliers par exemple est parfaitement atypique avec ses prix inférieurs à 4000 € le m² alors qu’elle est aux portes de Paris. Villejuif qui est appelée à devenir un pôle santé de rayonnement mondial, sera en lien direct avec la capitale. Bagneux, sur la future ligne 15, présente un profil très attractif avec des opportunités qui vont changer l’image de la ville. 

   Selon les évaluations des experts, à Bagneux il faut seulement trois ans et neuf mois pour que l’acquisition soit plus rentable que la location. Autre exemple, à Saint-Denis il faut à peine 3 ans et 3 mois pour franchir le seuil de rentabilité. On peut aussi évoquer le plateau de Saclay qui est appelé à devenir une énorme zone industrialisée.

   En fait, tout dépend de votre projet : faire l’acquisition de sa résidence principale ou opter pour l’investissement locatif. Si vous choisissez l’investissement, ce type de villes apparaît tout à fait adapté. Mais attention, il y a aussi des risques de vacance et de difficultés à trouver un locataire fiable. Il ne faut pas acheter n’importe où dans ces villes, mais dans un quartier bien fréquenté et assez proche des lignes de transports.

Est-il encore raisonnable d'acheter à Paris ?

   Là encore, tout dépend de votre objectif. Pour l’habitation principale, il est toujours préférable de se porter acquéreur plutôt que de louer. Plus on commence tôt, plus on aura de facilités par la suite. Il faut se contenter au début d’une petite surface, ce qui donnera un apport satisfaisant pour l’achat ultérieur d’une superficie plus importante. On bâtit ainsi son historique immobilier. Mais avec les droits de mutation et les frais d’agence, on arrive quand même à des coûts fixes de l’ordre de 12 %.

Si on achète et qu’on décide de revendre deux ans plus tard par exemple, l’affaire n’est pas rentable, sauf si le marché a pris 12 %. Pour amortir son achat, il faut donc accepter de résider un certain temps dans son logement. On estime qu’il faut entre 5 et 7 ans pour rentabiliser son acquisition dans la capitale. Et cette rentabilité n’est généralement pas très élevée du fait du prix au m² relativement cher. Et cette hausse se propage dans les villes voisines. On voit alors clairement un phénomène d’exil des ménages qui sont contraints de quitter la capitale, faute de moyens financiers pour continuer d’y vivre.

Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou l'ancien ?

L’ancien reste majoritairement plus rentable car son prix au m² est plus abordable et permet même d’acheter en dessous du marché avec des travaux.

L’ancien permettra de cumuler deux avantages : la rentabilité et le cachet de l’ancien, ainsi que l’avantage du neuf car l’appartement pourra être rénové au goût du jour afin d’assurer votre tranquillité pour plus d’une décennie.

Les emplacements notamment resteront bien plus centraux dans l’ancien et donc moins risqué.

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Jade Demange
Chargée de communication, Invisty

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