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Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers qu’est-ce que c’est ?

Le but de l’encadrement des loyers est de lutter contre la hausse excessive des loyers dans les villes françaises qui seraient en zone tendue. Dans un élan de garantir des logements abordables et dignes pour tous, des dizaines de villes ont fait des demandes d’expérimentation de plafonnement des loyers d’habitation, comme il est déjà le cas à Paris et Lille. Ce nouveau dispositif a vu le jour à la suite de l’adoption de la Loi ELAN le 16 octobre 2018. Cette loi a été élaborée en partant du terrain. Le but est de faciliter les constructions de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles.

De cette façon, une valeur maximale des loyers est définie pour ne pas dépasser un certain loyer médian, où les tensions du marché locatif privé sont importantes. Le prix de chaque loyer est établi par un barème strict délivré par arrêté préfectoral, suivant 5 critères :

  • le secteur géographique, 
  • la date de construction du bien, 
  • le type de logement (maison ou appartement)
  • le type de location (meublé ou nue), 
  • le nombre de pièces.

En fonction de ces critères, un loyer hors charges/m²/mois sera définie dans la fourchette du loyer de référence minoré (de 30%), et le loyer de référence majoré (de 20%).

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Les villes concernées par l’encadrement

Depuis le 1er juillet 2019

  • Paris

Depuis le 1er mars 2020

  • Lille
  • Hellemes
  • Lomme

Depuis le 1er juin 2021, par le décret n° 2020-1619 du 17 décembre 2020

  • Aubervilliers
  • Epinay-sur-Seine
  • L’Île-Saint-Denis
  • La Courneuve
  • Pierrefitte
  • Saint-Denis
  • Saint-Ouen
  • Stains
  • Villetaneuse

Les villes candidates :

  • Lyon et Villeurbanne
  • Bordeaux
  • Montpellier
  • Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole : la Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif ;
  • Les neuf villes de l’établissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville ;
  • Onze villes de l’établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.

Ces demandes seront examinées par le gouvernement, mais la ministre du logement, Emmanuelle Wargon, se dit favorable à cette nouvelle mesure, et ces demandes seront sans doute acceptées dans les prochains mois.

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Une exception

La loi accepte cependant un dépassement du plafond de loyer, si le bien présente des caractéristiques particulières, comparé à sa zone géographique. Ces éléments peuvent être par exemple : la présence d’un jardin, un parking, une vue exceptionnelle, des équipements luxueux… Dans ce cas, on appliquera un “Complément de loyer”, uniquement si ces éléments sont peu fréquents dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles. 

Évidemment, ces caractéristiques ne doivent pas :

  • avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence pour le bien
  • être déterminants pour la fixation du loyer
  • donner lieu à la récupération par le bailleur au titre des charges 

Il est donc important de fixer le complément de loyer, de manière raisonnable et de le faire apparaître de façon claire dans le bail, pour éviter tout litige entre le propriétaire et le locataire.

Les risques en cas d’infractions des règles

En cas de non-respect du bailleur, le PRÉFET peut exiger une diminution du loyer accompagné du reversement du trop-perçu au locataire. Si cet acte est refusé, il a la possibilité de fixer des amendes administratives, pouvant atteindre les 5000€ pour une personne physique, et les 15 000€ pour une personne morale. Un éventuel retour à la valeur de référence majorée pourra également être mise en place rétroactivement, à partir de la date d’effet du bail, si le locataire saisit la justice.

Les litiges entre locataires et bailleurs restent rares, même si le bon respect de l’encadrement des loyers ne peut être contrôlé uniquement de cette manière, puisque l’administration ne s’en occupe pas pour l’instant.

L’encadrement des loyers, très contesté

L’encadrement des loyers s’affiche comme un moyen de lutter contre la crise du logement, de limiter les loyers excessifs pour favoriser la mixité sociale, et un nouveau levier pour rapprocher les travailleurs de leur lieu de travail. Cependant, nombreuses sont les contestations contre ce nouveau dispositif.

Son inutilité est mise en avant, puisque le montant des loyers se stabilise et s’adapte en fonction de la période et de la loi, de l’offre et de la demande. Une autre interrogation fait écho. D’autres moyens, comme la construction de logements en zone tendue, et des avantages fiscaux, pourraient-ils modérer davantage les prix des loyers ? L’encadrement n’accroît pas les offres de logements et ne baisse pas pour autant les tensions locatives. Il aurait même un effet pervers puisqu’il aggraverait la crise du logement.

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Pour conclure…

Une chose est sûre, il est encore très difficile d’évaluer les retombées et les effets du nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Peu de villes l’appliquent aujourd’hui, le dispositif est encore peu connu et les contrôles inexistants. L’encadrement des loyers a donc du mal à se faire respecter dans les villes où le dispositif est mis en place. Avant d’acheter un bien ou de renouveler un bail, il est important de vérifier certains éléments. Cela peut être réalisé auprès de la Mairie. Comme le fait que la ville et la zone intéressée sont encadrées par les loyers, pour éviter toute mauvaise surprise. Il est également possible de contacter l’agence nationale d’information sur le logement, concernant ce sujet au : 0805 160 111.

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