Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Comment investir dans l'immobilier locatif ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? C’est déjà une super nouvelle. Bravo ! Il vous reste encore à choisir le type de votre futur bien. 

 

Aujourd’hui s’offrent à vous plusieurs solutions :

  • investir dans les résidentiels

  • investir dans des bureaux

  • investir dans les rez-de-chaussées commerciaux

  • investir dans des actions en SCPI

  • investir aux enchères

 

Chacune de ces solutions ont leurs avantages, inconvénients et leurs difficultés. Si c’est la première fois que vous faites ce genre d’investissement, nous vous conseillons de vous faire entourer et accompagner.

La SCPI

 

Parlons brièvement de la SCPI. Une société civile de placement immobilier (SCPI), est une structure d’investissement de placement collectif. Cette forme de placement est apparue en France en 1964. Elle a été encadrée à partir de 1970, date à laquelle le terme de « société civile de placement immobilier » est apparu. La SCPI consiste à faire l’acquisition et à gérer un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…). 

 

Cette structure est très intéressante puisqu’elle vous permet d’investir simplement et de votre canapé. Entre autres, vous n’avez rien à gérer. De plus, elle permet de fixer des tickets d’entrée plus faibles.


Cependant, nous pouvons souligner quelques inconvénients : Vous n’avez pas la main, vous avez des efforts d’épargne à fournir, et la fiscalité n’est pas forcément la plus avantageuse puisque vous avez peu de chose à déduire. Ce dernier point se traduit par le fait que vous êtes multi-copropriétaire sur ce bien.

 

 

Les bureaux

Investir dans des bureaux peut être très intéressant en matière de rendement, mais aussi de travaux. En effet, les loyers sont assez fructueux et  provoquent une certaine rentabilité. De plus, les locaux commerciaux peuvent demander plus souvent des travaux, notamment à chaque changement de locataire. Ce qui permet de créer de la charge.

 

Le gros inconvénient est la vacance locative.

Mais qu’est-ce que c’est ?

En quelques mots, la vacance locative représente la période qui sépare le moment où le locataire en place quitte le bien, et le moment où un nouveau locataire arrive pour s’installer. Cette période n’est pas prédéfinie, elle se fixe en fonction de l’attractivité du bien immobilier.

Ainsi, lorsque vous perdez un locataire, vous n’êtes pas à l’abri d’avoir beaucoup de vacances locatives, celle-ci peut aller de quelques jours à plusieurs mois. Lors de crises économiques, comme celle que nous sommes en train de vivre, avec la Covid-19, ce sont malheureusement les premiers touchés

 

Certains investisseurs qui avaient des millions d’actifs en professionnels,  ont perdu énormément de loyer et de recettes, du jour au lendemain. Pour faire face à cela, vous ne pouvez pas “étrangler” votre locataire, puisque vous risquez de le mettre en faillite, et vous prenez le risque qu’il ne vous paye plus du tout. Vous êtes donc obligé de l’accompagner dans un loyer progressif par la suite.

 

 

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Le Neuf

L’investissement dans le neuf est très recherché, notamment pour ses avantages fiscaux. On peut citer le dispositif Pinel, qui est le procédé le plus connu et répandu. 

 

Malgré l’apologie que procure souvent cet investissement, il cache de nombreux points négatifs. Nous allons vous citer les principaux :

  • Le placement : le centre-ville étant souvent occupé par des immeubles et biens anciens, les biens neufs sont souvent situés aux périphéries des villes.
  • Le prix : il est en moyenne 20% à 30% plus cher que dans l’ancien
  • Le bâtiment : Étant neuf, il n’a pas encore “travaillé” donc il va bouger, il va se fissurer et créer des dégâts des eaux par exemple.
  • Le charme de l’ancien : Il est impossible de ne pas aimer le cachet de l’ancien avec ces parquets et ces grands volumes
  • Les travaux : vous pouvez avoir le sentiment de ne pas avoir de travaux à gérer mais finalement si, puisque le bâtiment bouge.
  • L’encadrement des loyers : vous achetez cher mais vous devez le louer à un prix respectant un certain barème, souvent inférieur au loyer de l’ancien. Ce qui vous provoque une rentabilité minime.
 

C’est pour ça que chez Invisty, on a fait le pari de se concentrer sur l’ancien. Pourquoi l’ancien ? Parce qu’il a du charme, un prix au mètre carré avantageux, des emplacements premiums, la liberté d’action pour la rénovation, aussi bien à court, moyen ou long terme. Avec des biens anciens, vous pouvez aussi avoir les avantages du neuf, puisque vous pouvez rénover votre appartement, l’actualiser, lui donner un coup de frais, de jeunesse…

L'ancien et le résiduel

Si vous choisissez cette solution pour votre investissement, vous avez de multiples possibilités d’acquisition. Cette alternative a énormément de potentiel puisque vous pouvez acheter autant un petit studio qu’un immeuble entier. Aujourd’hui tout va dépendre de vos objectifs à moyen / long terme, de votre budget, ou du moins de votre capacité d’endettement, avec l’effet levier bancaire. 

Vous avez la possibilité de basculer d’une location à long terme, à une saisonnière, ce qui est très avantageux, très rentable, mais un peu plus risqué puisque votre locataire n’est pas permanent, et donc le loyer ne l’est pas non plus. De plus, nous avons vu cette année que des facteurs externes peuvent vous impacter puisque vous n’avez pas la main dessus, comme la Covid-19.

 

Le résidentiel va vous permettre de prendre de la plus-value quasi certaines toutes les années, particulièrement pour un investissement dans les grandes métropoles françaises. En effet, vous n’êtes pas obligé d’avoir des impositions considérables sur un régime LMNP, pour provoquer de très bons rendements et parfois même de l’autofinancement complet. 

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, vous devez avoir conscience que celui-ci nécessite beaucoup de temps mais aussi beaucoup de réactivité, pour saisir les bonnes opportunités. Mais aussi, vous devrez disposer de nombreuses compétences, qui ne sont pas négligeables. Le but est de ne pas vous faire avoir sur différents scénarios, comme l’administratif, la fiscalité, les travaux, les vices cachés, le prix d’achat ou encore le loyer à déterminer. 

 

Pour conclure...

C’est pour toutes ces raisons-là que nous vous poussons à faire de l’investissement locatif ! Il s’agit d’un investissement sûr et rentable, comparé à l’assurance-vie qui rapporte très peu, ou la bourse qui peut être très risqué. Investir dans la pierre est le bon compromis ! 

Nous pouvons le voir dans la période du Covid-19, l’assurance-vie rapporte toujours aussi peu, la bourse dégringole, mais l’immobilier reste debout. Puisqu’en cas de crise économique ou sanitaire, tout le monde a besoin de se loger. Cependant, certaines branches ont plus de mal à tenir debout, comme la location de locaux professionnels par exemple. Les locataires essaient de s’en débarrasser ou bien de réduire les surfaces commerciales en passant au télétravail. Il s’agit d’une énorme charge fixe pour les entreprises…

 

Nous venons de vous présenter quelques possibilités d’investissement immobilier, à travers notre vision de professionnels du métier. Maintenant c’est à vous de faire votre choix, en fonction de vos priorités, vos attentes, etc… Il n’y a pas de bon ou mauvais choix ! Alors faites-vous confiance et lancez-vous

 

Avec l’expérience, nous vous conseillons tout de même de vous entourer de professionnels. Cela est essentiel si vous n’avez pas une certaine liberté dans votre travail, puisque vous n’aurez pas assez de réactivité ni d’expertise pour saisir les bons biens à temps. Aujourd’hui il existe des solutions clés en main comme Invisty qui vous coûte 0 au départ. Nous nous rémunérons seulement au succès, c’est-à-dire, seulement lorsque vous devenez propriétaire. De plus, nous permettons d’économiser du temps et de l’argent sur les différents postes.

Ainsi vous verrez finalement que nous ne vous coûtons seulement qu’une petite capacité d’endettement supplémentaire

 

 

 

 

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Coraline RIGARD
Chargée de communication, Invisty

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