Comment mettre fin à son bail ?

Comment mettre fin à son bail ? ​

Les Français déménagent en moyenne 4,6 fois dans leur vie ! Vous serez donc obligés de faire face un jour ou l’autre à la résolution d’un bail. Alors comment gérer cet événement ? Quel sont vos droits et celui de votre locataire ?
Que faire si vous louez une colocation ?

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Le bail, côté propriétaires

Un propriétaire peut rompre un bail seulement quand ce dernier arrive à terme. Pour cela, il doit respecter quelques règles :

  • Si vous louez en meublé, vous devez respecter un préavis de 4 mois.
  • Si vous louez en nu, le préavis est de 6 mois.

Attention : si vous ne respectez pas ces périodes de préavis, le contrat sera reconduit automatiquement et sans formalité.

Si votre contrat de location s’adresse à plusieurs personnes, il faudra les notifier individuellement de la fin du bail. Cela concerne les colocations mais aussi les concubins et les couples pacsés ou mariés. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de s’adresser aux deux époux, même si un seul nom apparaît sur le contrat.

Dans tous les cas, le propriétaire ne peut demander le départ de son locataire que sous certaines conditions :

 – S’il souhaite faire de ce logement sa résidence principale ou y loger un membre de sa famille. Le bailleur devra justifier sa bonne foi en informant les coordonnées du repreneur et en justifiant la raison pour laquelle il reprend le logement. Les personnes qui peuvent bénéficier de cette reprise sont :  le bailleur, son conjoint, son concubin notoire, les ascendants et descendant du bailleur ou de son conjoint, son partenaire pacsé.

 – La vente de son appartement ou maison : Si vous souhaitez revendre votre bien vous pouvez casser le bail avec votre locataire tant que vous respectez les conditions citées ci-dessus. Mais ce n’est pas obligatoire. En effet, il est possible de vendre son bien pendant le bail. On appelle cela une vente occupée : le bail se poursuivra dans les mêmes conditions avec le même locataire mais un propriétaire différent.

 – Pour un motif légitime et sérieux : les loyers impayés, des dégradations, etc.

Attention : Si vous louez en nu et que vous souhaitez vendre votre bien, votre ancien locataire aura un droit de préemption. Cela veut dire qu’il peut acheter le bien en priorité. Aussi, à partir du moment de la réception du préavis par le locataire, ce dernier n’est pas obligé de rester dans l’appartement et de payer le loyer s’il n’occupe pas le logement.

Si vous souhaitez trouver une solution afin d’éviter les loyers impayés et sans signature de bail long terme pourquoi ne pas vous penchez vers la location saisonnière ?  

Le bail, côté locataires

Résidence principale

Si le logement que vous louez représente la résidence principale (location étudiante comprise) de votre locataire alors ce dernier doit annoncer son départ par une lettre recommandée avec avis de réception ou en remettant une lettre en mains propres en échange d’un accusé de réception.

Attention : en aucun cas le locataire n’a besoin de justifier de la raison de son départ. De plus il n’a aucune obligation de séjour minimum : il peut rendre son préavis à tout moment !

• En location nue, le préavis est généralement de trois mois. Celui-ci peut être raccourci à une période d’un mois si votre logement se trouve dans une zone « à risques », en cas de perte d’emploi ou de mutation, de problèmes de santé, etc.

• En meublé, le préavis est d’un mois seulement.

Quelle que soit la raison du départ du locataire, ce dernier doit payer le loyer et les charges du logement durant toute la durée du préavis et ce, même s’il n’occupe pas les lieux.

Si votre locataire fait partie d’une colocation, son départ n’implique que lui, qu’il s’agisse d’un bail de colocation unique ou individuel. Attention cependant en cas de bail unique, si l’un des locataires part, le loyer ne diminuera pas pour autant, ce sont les locataires restants qui devront payer l’entièreté du loyer.

Il existe une exception si vous louez à une personne de plus de 65 ans ou qui a à sa charge quelqu’un de plus de 65 ans. Dans le cas où vous mettez fin au bail, il faudra alors proposer un logement de remplacement au locataire.

Résidence secondaire

Si le locataire n’est pas dans une résidence principale, des éléments vont changer. En effet, la location de courte durée (inférieure à 8 mois consécutifs) n’est pas soumise à une règle particulière. Elle est régie par un contrat spécifique à chaque logement. Pour la location saisonnière par exemple, la plupart des contrats ne comprennent pas la possibilité de casser le bail, le locataire est donc tenu de payer la totalité de la location sans quoi il rompt le contrat.

De plus, le bailleur n’est pas tenu de donner la raison du congé et les dates de préavis peuvent varier d’un logement à un autre..

Le départ du locataire

Au plus tard le dernier jour du préavis, le locataire doit quitter le logement, et établir un état des lieux avec le propriétaire.

Si le logement est en bon état, le propriétaire lui rend la caution donnée lors de son installation et aucun frais n’est à déduire. Au contraire, en cas de dégradations ou d’impayés le bailleur peut retenir la somme sur le dépôt de garantie.

Quels sont les points-clés à retenir sur le bail ?

–  Selon le type de location mis en place la date de préavis est différente.

– Il existe de nombreuses exceptions à toutes ces règles. De plus, n’oubliez pas de vérifier votre statut avant de vous lancer.

– En résidence secondaire, le contrat n’est pas soumis à des règles impératives.

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Clément Comparot
Co-fondateur, Invisty

Diplômé en étude et économie de la construction et fort de 7 ans d’expérience dans le domaine, j’apporte les compétences nécessaires à la rénovation et au suivi de votre investissement.

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