Comment mettre fin à son bail

Comment mettre fin
à son bail ?

By Invisty

Comment mettre fin à son bail ?

Un investissement locatif est un placement sûr et le plus souvent rentable. De plus grâce à des entreprises clé en main comme Invisty, il est possible d’investir à distance et de déléguer son investissement, les travaux et même la mise en place d’un premier locataire. Les Français déménagent en moyenne 4,6 fois dans leur vie ! Vous serez donc obligés de faire face un jour ou l’autre à la résolution d’un bail. Alors comment gérer cet événement ? quel sont vos droits et celui de votre locataire ? Que faire si vous louez une colocation ?

Propriétaires

Quand il s’agit de mettre fin au bail de son locataire, le propriétaire ne peut malheureusement pas choisir à tout moment de “casser” le bail.  Il peut le terminer seulement quand ce dernier arrive à terme. Pour cela il doit respecter quelques règles :

          Si vous louez en meublé, vous devez respecter un préavis de 4 mois.

          Si vous louez en nu, le préavis est cette fois de 6 mois.

Attention, si vous ne respectez pas ces périodes de préavis, le contrat sera reconduit automatiquement et sans formalité.

Si votre contrat de location s’adresse à plusieurs personnes, il faudra les notifier individuellement de la fin du bail. Cela concerne les colocations mais aussi les concubins, les couples pacsés ou mariés. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de s’adresser aux deux époux, même si un seul nom apparaît sur le contrat.

Dans les deux cas le propriétaire ne peut demander le départ de son locataire que sous certaines conditions :

          Si il souhaite faire de ce logement sa résidence principale ou y loger un membre de sa famille. Attention cependant, le bailleur doit assurer de sa bonne foi, informer les coordonnées du repreneur, et justifier de la raison pour laquelle il reprend le logement. Les personnes qui peuvent bénéficier de cette reprise sont :  le bailleur, son conjoint, son concubin notoire, les ascendants et descendant du bailleur ou de son conjoint, son partenaire pacsé.

 

          La vente de son appartement ou maison : Si vous souhaitez revendre votre appartement vous pouvez casser le bail avec votre locataire tant que vous respectez les conditions citées ci-dessus. Il est possible de vendre son bien pendant le bail ! On appelle cela une vente occupée : le bail se poursuivra dans les mêmes conditions avec le même locataire mais un propriétaire différent.

 

          Motif légitime et sérieux comme les loyers impayés, des dégradations, etc.

 

Attention ! Si vous louez en nu et que vous souhaitez vendre votre bien, votre ancien locataire aura un droit de préemption, cela veut dire qu’il peut acquérir ce bien en priorité. Aussi à partir du moment où vous annoncez votre préavis au locataire, ce dernier n’est pas obligé de rester dans l’appartement et de payer le loyer s’il n’occupe pas le logement.

Si vous souhaitez trouver une solution anti loyers impayés et sans signature de bail long terme pourquoi ne pas vous penchez vers la location saisonnière ? 😉

 Si vous louez en meublé, vous devez respecter un préavis de 4 mois, si vous louez en nu, le préavis est cette fois de 6 mois.

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Locataires

Le locataire à lui aussi son lot de droits et d’obligations. Lorsqu’il quitte un logement et met fin à son bail, il doit respecter un certain préavis, des formalités, etc. Ces éléments vont se différencier suivant le type de location.

Résidence principale

Si le logement que vous louez représente la résidence principale (location étudiante comprise) de votre locataire, alors ce dernier doit annoncer son départ comme cela :

          Par une lettre recommandée avec avis de réception

          En remettant en mains propres votre lettre en échange de quoi vous recevrez un accusé de réception.

! Attention, en aucun cas le locataire n’a besoin de se justifier de la raison de son départ. De plus il n’a aucune obligation de séjour minimum : il peut rendre son préavis à tout moment !

          En location nue le préavis est généralement de trois mois. Ce préavis peut être raccourci à une période d’un mois si votre logement se trouve dans une zone « à risques », en cas de perte d’emploi ou de mutation, de problèmes de santé, etc.

          En meublé, le préavis est d’un mois seulement.

Quelle que soit la raison du départ du locataire, ce dernier se doit de payer le loyer et les charges du logement durant toute la durée du préavis et ce, même s’il n’occupe pas les lieux.

Si votre locataire fait partie d’une colocation, son départ n’implique que lui, qu’il s’agisse d’un bail de colocation unique ou individuel. Attention cependant en cas de bail unique, si l’un des locataires part, le loyer ne diminuera pas pour autant, ce sont les locataires restants qui devront payer l’entièreté du loyer.

Il existe une exception si vous louez à une personne de plus de 65 ans ou qui a à sa charge quelqu’un de plus de 65 ans. Dans le cas où vous mettez fin au bail, il faudra alors proposer au locataire un logement de remplacement.

Résidence secondaire

Si le locataire n’est pas dans une résidence principale, des éléments vont changer. En effet la location de courte durée (inférieure à 8 mois consécutifs) n’est pas soumise à une règle particulière. Elle est régie par un contrat spécifique à chaque logement. Pour la location saisonnière par exemple, la plupart des contrats ne comprennent pas la possibilité de casser le bail, le locataire est donc tenu de payer la totalité de la location sans quoi il rompt le contrat.

De même le bailleur n’est pas tenu de donner la raison du congé, et les dates de préavis peuvent varier d’un logement à un autre.

Le départ du locataire

Au plus tard le dernier jour du préavis, le locataire doit quitter le logement, et établir un état des lieux avec le propriétaire.

Si le logement est en bon état, le propriétaire lui rend la caution donnée lors de son installation et aucun frais n’est à déduire. Au contraire en cas de dégradations ou d’impayés le bailleur peut retenir la somme sur le dépôt de garantie.

Quels sont les points-clés à retenir :

        Selon le type de location mis en place la date de préavis est différente

      Il existe de nombreuses exceptions à toutes ces règles aussi vérifiez votre statut avant de vous lancer.

          En résidence secondaire, le contrat n’est pas soumis à des règles impératives.

Investir avec Invisty 

Si vous êtes fatigués des démarches administratives et que vous souhaitez plus de sécurité dans la gestion de votre investissement, pourquoi ne pas passer à la location saisonnière ? Jusqu’à deux fois plus rentable et sûre qu’une location classique cela peut vous éviter bien des angoisses administratives !

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