Les charges dans l’immobilier

Les charges dans l’immobilier : qui paye quoi ?

Lors d’un investissement locatif, un certain nombre de charges reviennent de droit au propriétaire, mais aussi au locataire. Nous allons tenter d’éclaircir la situation. Afin de vous permettre de vous projeter au plus proche de la réalité, nous allons modéliser une acquisition d’un appartement résidentiel en copropriété, dans l’ancien avec travaux.

Les coûts d’acquisition

Dans la grande majorité des cas, un investissement locatif se finance à l’aide d’un prêt.

In fine, des frais viennent se greffer à cet achat :

  • Frais de notaires,
  • Frais de dossier bancaire,
  • Frais de courtage,
  • Frais bancaire et de cautionnement…

Ces frais sont forcément supportés par le nouveau propriétaire.

Les travaux d’entretien et de rénovation

La plupart du temps, l’achat d’un appartement dans l’ancien nécessite des travaux. Des gros travaux de rénovation, des petits travaux d’entretien et/ou de remise au goût du jour.

Le propriétaire en aura la charge, au moment de l’acquisition.

Les assurances

Il existe plusieurs assurances (hors travaux) obligatoires dans l’investissement locatif : 

  • MRH (multirisque habitation) pour le locataire. – Elle couvre le mobilier ou simplement les affaires personnelles quand le bien est loué en meublé.
  • PNO (propriétaire non occupant) pour le propriétaire. – elle couvre les murs.

 

Ces assurances couvrent les dommages en cas de sinistre.

La taxe foncière et la taxe d’habitation

Chaque année, la taxe foncière est réclamée aux propriétaires d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année en cours. Le montant de celle-ci varie en fonction de la commune où se situe le bien, c’est un impôt local. La taxe d’habitation est, elle aussi, un impôt local qui varie en fonction de la localisation. Au 1er janvier de l’année concernée, si un locataire est en place dans le logement, alors la taxe d’habitation lui revient de droit. Cependant, si le logement est vacant, alors le propriétaire devra assumer cette taxe, en plus de la foncière.

Les charges de copropriété

Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous partagez les charges liées à l’ensemble de l’immeuble et aux parties communes, en fonction du montant de vos tantièmes (le quote-part). Le (co)propriétaire doit donc supporter ce coup.

Cependant, ⅔ de ces charges sont récupérables auprès du locataire.

Ces charges de copropriété correspondent au fonctionnement et l’entretien de l’immeuble, à savoir : le coût du syndic s’il y en a un, l’assurance de l’immeuble, le chauffage collectif s’il y en a, l’ascenseur, l’eau froide, le ménage et l’électricité des parties communes.

Alors quelles charges sont dites “récupérables” ? Il s’agit des dépenses liées aux services utilisés par le locataire comme l’eau froide, l’ascenseur, chauffage collectif s’il y a, la taxe d’ordure ménagère… Ces charges sont régularisées tous les ans.

En conclusion

Vous l’aurez compris, un investissement locatif inclut beaucoup de dépenses. Elles sont souvent calculables et peuvent être anticipées. Il est donc important de bien s’entourer lors d’une acquisition de ce type.

Jade Demange
Chargée de communication, Invisty

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