L’investissement locatif.

L’investissement locatif par Invisty

Chez Invisty, nous nous occupons, pour vous, de l’ensemble des tâches attachées à cette opération : recherche du bien, jusqu’à sa mise en location, en passant par la rénovation et l’ameublement.

Réaliser un investissement locatif est l’opposé d’un achat d’une résidence principale. Cela doit être un acte froid, rationnel et démuni de sentiment affectif. Vous ne vivrez certainement jamais dans ce bien donc voyez ceci comme un placement financier !

Le but de l’opération : les loyers du ou des locataires qui remboursent les mensualités de votre crédit ainsi que les frais fixes liés à cet achat. Les locataires payent donc votre bien immobilier !

Attention : l’investissement locatif, comme vous l’aurez compris, implique un nombre important de charges (entretien, charges fiscales, bâtiment, l’usure…). Dans notre travail quotidien, nous nous efforçons toutes ces charges en compte pour réaliser une projection financière au plus proche de la réalité.

Lors des modélisations financières, nous parlons très souvent du terme « Cash-Flow ».

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Le « cash-flow », qu’est-ce que c’est ?

Cela correspond au montant mensuel que vous devrez payer ou que vous gagnerez : c’est l’ensemble des revenus moins vos charges liées à cet investissement.

–    Si Cash-Flow < 0 alors vous devrez payer chaque mois un montant pour combler les charges.

–       Si Cash-Flow = 0 alors l’opération est blanche. On parlera ici d’autofinancement. Pour le réaliser, la réactivité de l’investisseur doit être exemplaire.

–       Si Cash-Flow > 0 alors d’une part, votre projet s’autofinancera, et d’autre part vous vous créerez un revenu complémentaire mensuel. Attention, cette opération reste quand même assez rare et très souvent résultant d’un investissement plus risqué que la moyenne.

Vous vous rendez compte que l’investissement locatif peut être très lucratif, s’il est bien géré de bout en bout… Mais qui dit investissement lucratif, dit forcément risques !

Alors quels sont les risques de l’investissement locatif ?

–       Loyers impayés.

–       Dégradations.

–       Vacances locatives (absence de locataire pendant une durée).

–       Malfaçons.

Heureusement des solutions existent, et Invisty vous aide à les mettre en place :

  • GLIGarantie Loyers Impayés. C’est une assurance qui couvre vos rentes lorsque le locataire ne paye pas son loyer. Forcément, cela à un coût. Elle implique une baisse de votre rentabilité, mais néanmoins elle sécurise votre investissement. Le coût reste modéré, aux alentours de 3% du montant des loyers (charges comprises) encaissés.
  • Concernant les dégradations: vous pouvez les contrer par les cautions demandées à vos locataires. Si vous ciblez les étudiantsdes garants peuvent être demandés, vous pouvez alors doublement sécuriser ces dégradations. De plus, d’autres assurances existent.

Déléguer son investissement ?

  • Un investissement locatif ne se fait pas à l’aveugle, surtout si vous ne connaissez pas le secteur ou même la ville. Il est plus judicieux de déléguer.Ces acteurs connaîtront parfaitement leur sujet : le secteur, les loyers appliqués suivant la localité et le standing appliqué. Ceci permettra de, premièrement trouver facilement des locataires, deuxièmement les fidéliser afin de minimiser la vacance locative, et dernièrement assurer une rentabilité optimisée (car les prix appliqués seront en accord avec le marché actuel). Enfin, même si malencontreusement tous ces critères ne sont pas réunis, la solution de la location saisonnière peut être envisagée.
  • Les malfaçons et la vétusté des bâtiments anciens ?Difficile de gérer soi-même lorsque l’on ne sait pas planter un clou… Trop de personnes veulent effectuer les travaux et réparations sans l’aide d’un professionnel ! Un challenge dangereux qui peut engendrer des pertes financières importantes… Faire appel à des professionnels, cela est loin d’être plus onéreux ! Faites le test : Quel est votre taux horaire ? Connaissez-vous le métier ? Combien de temps allez-vous mettre ? Quelle qualité rendue ? Comparé à un professionnel au bon prix ? Le résultat : Il vaut mieux déléguer certaines tâches à des professionnels et prestataires. Mais attention, pas n’importe lesquels. Ceux-ci doivent être rigoureusement sélectionnés et testés avant tout.

Pour résumer, tous ces risques liés à un investissement locatif peuvent être contrés si vous connaissez les solutions et les bons interlocuteurs.

La question se pose donc : déléguer la totalité d’un investissement locatif à une société spécialisée ? Cela à un coût, c’est vrai… Mais deux choses sont à prendre en compte :

  1. Combien vaut le prix de la tranquillité ?
  2. Tous ces coûts, vous allez pouvoir les défiscaliser!

Investir avec Invisty

Pour construire vos projets avec nous dans l’investissement locatif  autofinancé et autogéré, remplissez notre questionnaire gratuit en 2 minutes. Cela nous permettra de vous envoyer des conseils gratuits pour atteindre vos objectifs.

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Clément Comparot
Co-fondateur, Invisty

Diplômé en étude et économie de la construction et fort de 7 ans d’expérience dans le domaine, j’apporte les compétences nécessaires à la rénovation et au suivi de votre investissement.

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