SCI et SCPI ne confondez plus

SCI et SCPI
ne confondez plus !

Le lexique de l’investissement immobilier est assez dense, et c’est parfois difficile de se faire comprendre, notamment entre les termes SCI et SCPI. Difficile de ne pas confondre ces deux acronymes, et pourtant il s’agit bien de deux choses différentes. Aujourd’hui nous faisons un point, pour y voir plus clair.

La SCI

Le terme SCI, signifie : Société Civile Immobilière. Vous l’aurez compris, il s’agit d’une société civile dont l’objet est un bien immobilier. Celle-ci figure parmi les sociétés civiles de patrimoine.

Cette structure permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers et d’en assurer ensemble la gestion. Ainsi, chaque membre est propriétaire de parts. Cet organisme peut être créé lors de l’achat d’un bien, ou il est également possible d’apporter un bien existant, dans une SCI. Sa durée de vie est limitée à 99 ans. Cependant, elle peut être prolongée si les associés le décident. De plus, la SCI peut être à capital variable ou à capital fixe

Elle doit être constituée de deux personnes au minimum, et la loi ne fixe pas un nombre maximum d’associés. Cependant un nombre trop élevé d’associés, serait peu pertinent. Il est également important de savoir qu’il est tout à fait possible de dissocier une SCI.

Une SCI est souvent familiale. C’est-à-dire que les membres qui la constituent sont de la même famille. L’un d’entre eux est alors nommé en tant que gérant, à la tête de la SCI, pour assurer la gestion. Les grandes décisions sont, en principe, votées par l’ensemble du groupe d’individus, en fonction de la majorité définie par les statuts. Il est donc important qu’un notaire rédige ces documents, pour éviter tout problème.

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La SCI peut faciliter la transmission d’un bien immobilier, dans certains cas. Par exemple, suite à un décès, où plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien en indivision. Ainsi, les désaccords qui opposent les associés ne viendront pas perturber la prise des décisions concernant ce bien. De plus, il est tout à fait possible pour l’un des associés de vendre ses parts de la SCI, afin de récupérer sa quote-part en argent. Ainsi le bien immobilier ne sera pas mis en vente.

La SCI permet également de réaliser cette transmission dans des conditions fiscales avantageuses, puisque les droits de donation, tiennent comptent des dettes de la SCI. De cette manière, les droits de donation seront moins élevés. Puis la SCI présente une imposition clémente sur la durée de détention. Sachez que les SCI ne se cumulent pas entre elles, c’est pour cela que nous retrouvons certains investisseurs avec plusieurs SCI, pour rester sur un barème d’imposition intéressant.

La SCPI

Le terme SCPI, signifie : Société Civile de Placement Immobilier. 

Il s’agit d’un type de placement immobilier particulier, puisque l’on investit dans la pierre par l’intermédiaire d’une société de gestion

 

La SCPI est un type de placement, qui permet de placer de manière collective votre argent, dans l’achat d’un bien immobilier. De cette façon, vous proposerez un rendement locatif stable, puisque la SCPI est conduite par une société de gestion qui utilise l’argent des investisseurs pour investir dans des biens. Vous posséderez donc, non pas un seul bien, mais des parts dans un parc immobilier global. Vous deviendrez ainsi copropriétaire. Ainsi, on n’investit pas dans l’immobilier au sens classique du terme, mais dans une société qui investit dans l’immobilier

D’où le terme de pierre papier, qui est une expression couramment utilisée. Cette image reflète le fait que l’investisseur détient de l’immobilier sous forme de part, ce qui correspond au papier, et non pas de l’immobilier en direct, qui correspond au terme pierre.

 

Ce type de placement dans la SCPI, permet de diversifier votre patrimoine et générer des revenus. De plus, celle-ci permet d’obtenir de nombreux avantages.

 

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La SCPI est beaucoup moins connue des investisseurs, cependant elle existe depuis les années 60, et a eu le temps de faire ses preuves. Ce type d’investissement possède de nombreux avantages.  

 

  • Accessibilité pour tous les portemonnaies : la souscription minimale revient entre 500 et 1000 euros, ce qui représente quelques parts du marché. Et il n’y a pas de plafond maximal.  
  • Risques partagés : le patrimoine des SCPI se situe entre 10 millions et 2 milliards d’euros, répartis sur des locataires et des zones géographiques différentes. De ce fait, votre loyer sera divisé et versé par l’ensemble des locataires. Ainsi, si l’un d’entre eux ne peut pas payer, son impact sera négligeable à la hauteur de 1%.
  • Marché organisé pour la revente : quelle que soit la structure de la SCPI, l’investisseur peut acheter ou revendre des parts sur le marché du « gré à gré ».
  • Aucune gestion et pas de trésorerie : les loyers reversés aux propriétaires étant nets de tout frais, vous n’aurez aucune contrainte de gestion et de trésorerie
  • Cadre légal et réglementaire : la SCPI doit fournir des bulletins trimestriels et des rapports annuels, afin de prouver sa transparence auprès de l’Autorité des Marchés Financiers.
  • Maniabilité de l’investissement : la SCPI s’adapte à tous les budgets, de plus, l’investisseur peut l’acquérir par apport personnel ou grâce à un emprunt. Enfin, il peut facilement choisir un nombre de parts et les revendre. 



Cependant, attention ! Elle possède certains défauts . 

Il est important de se renseigner correctement sur la liquidité et les possibilités de revente des parts de ce type de placement, ainsi que sur la zone géographique des biens, et la typologie des actifs, avant de se lancer. La SCPI est relativement spécialisée dans le tertiaire. Malheureusement avec la crise sanitaire, beaucoup de lots se sont libérés, et les bureaux et les rez-de-chaussée commerciaux font la grimace. Le télétravail s’est démocratisé, et beaucoup de locataires n’arrivent plus à payer leurs loyers. Les SCPI ont dû revoir leurs loyers garanties ou leur niveau de rendement à la baisse. La SCPI offre souvent des biens avec des efforts d’épargnes et la fiscalité est beaucoup moins avantageuse que si vous étiez l’unique propriétaire car vous n’aurez que très peu de charges à déduire.

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En effet, malgré les nombreux avantages que présente la SCPI, il en reste un placement qui peut s’avérer être risqué. C’est pourquoi, beaucoup investisseurs se sont recentrer sur la valeur refuge ancien résidentiel .

Vous l’aurez compris, ces deux acronymes se ressemblent beaucoup. Mais il s’agit de deux choses bien différentes, même si on peut définir les SCPI comme une forme de SCI plus réglementée et accessible à de nombreux investisseurs. 

 

Alors, ne confondez plus !

 

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Coraline RIGARD,
Chargée de communication, Invisty

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