Lorsque l’on visite un bien, il est très fréquent de tomber sur des vices cachés. Aujourd’hui, la majorité des biens que nous visitons en ont un ou plusieurs, c’est un problème si vous débutez et que vous n’avez pas l’œil avisé d’un expert de l’immobilier. Même si l’acquéreur d’un bien est couvert par la loi, il est protégé que s’il s’agit d’un défaut qu’une inspection approfondie n’a pas permis de mettre en évidence. (article 1641 du Code civil) Il est donc important de les connaître et de pouvoir les repérer lors de la visite de votre futur bien immobilier. Contrairement aux idées reçues, les vices cachés ne sont pas seulement présents dans le bien. En effet, lors de l’achat, le propriétaire actuel peut aussi vous cacher un bon nombre de détails qui pourrait vous coûter cher. Nous les aborderons en deuxième partie de cet article.
Les vices cachés liés aux bâtiments et à son vécu
Commençons par le sujet des vices cachés du côté du bien et des travaux. Lors des différentes visites de votre futur bien, certains détails doivent attirer votre attention. Tout d’abord, vous devez vérifier l’isolation phonique et thermique. N’oubliez pas que si un locataire se sent bien dans son logement, il y restera. Le bruit du voisinage et le coût du chauffage ou de la climatisation peut être un grand frein pour lui.
Dans la même lignée, la toiture et l’étanchéité sont importants et vont de pair. Évidemment, un logement non étanche est considéré comme insalubre. L’état de la toiture et d’éventuelles taches d’humidité sur les murs peuvent être des indicateurs d’une mauvaise étanchéité. Cela peut s’expliquer par un problème de bâtiment ou un incident avec les voisins du dessus. Dans tous les cas, vérifiez la source avant l’achat.
Il faut aussi vérifier les fluides, c’est-à-dire l’électricité et la plomberie, celles-ci doivent être aux normes surtout en cas de divisions officielles.
Prenez connaissance du système d’assainissement et de la chaudière : quand ont-ils été mis en place ? Sont-ils aux normes et en bon état ? Plus courant dans l’immobilier neuf que dans l’ancien, prenez garde aux malfaçons : fissures dans les murs, structure du bâtiment, fuites… Enfin, il vous faut jauger le risque d’inondation et de pollution environnementale indiqués dans les diagnostics du bien.
Les vices cachés dans l’achat d’un bien
Maintenant que nous avons défini les défauts du côté du bien et des travaux, penchons-nous sur les vices cachés lors de l’achat et la phase d’acquisition d’un bien. Prenons l’exemple d’un bien en copropriété.
Vous devez lire attentivement le règlement de copropriété. Celui-ci peut venir entraver votre stratégie. En effet, il peut contenir des clauses spéciales excluant certaines formes de location.
Faîtes attention à la destination du bien que vous souhaitez acheter : il sera difficile de faire du locatif si votre bien est destiné à servir de bureaux. Jetez aussi un œil à la dette copropriétaire et sa cause. Si elle est due à des mauvais payeurs au sein de l’immeuble : fuyez. Enfin, renseignez-vous si la ville encadre les loyers des propriétaires. Par exemple, depuis le 1er mars 2020, à Lille, la fixation du prix des loyers est réglementée et contrôlée. Elle peut donc nuire à la rentabilité de votre bien.
En cas d’achat en copropriété, il existe une spécificité. Il faut faire attention aux clauses dans le règlement de copropriété. Par exemple, la clause de bourgeoisie exclusive qui interdit le meublé ou la location saisonnière ou la clause d’appartenance du terrain. Cette dernière est peu courante mais existe à Lyon avec Les Hospices Civils de Lyon (HCL) qui sont propriétaires de 55 hectares à Lyon. Concentrés principalement dans les 3ᵉ et 6ᵉ arrondissements, ces terrains hébergent souvent des immeubles en copropriété. Les HCL les louent donc en bénéficiant de baux emphytéotique.
Pour conclure
Acheter un bien immobilier n’est pas une affaire simple. Il faut donc être très vigilant lors de toutes les étapes de votre investissement locatif. S’il vous manque un œil expert dans l’immobilier pour vous lancer, faîtes appel à Invisty.