Les divisions d’appartement

Les divisions d’appartement

Suite à de nombreuses demandes, nous avons décidé d’écrire un article un peu plus technique que les autres. En effet, vous êtes nombreux à vouloir diviser un appartement en deux afin d’optimiser votre rentabilité. Aussi, lors de visites de biens, vous nous demandez souvent si le propriétaire a respecté la loi lors de la division du bien à vendre. Aujourd’hui, nous vous éclairons sur ce sujet.

Tout d’abord, il y a deux types de division d’appartement : l’officielle et la non officielle. Pour les deux cas, le principe consiste à séparer un bien en plusieurs appartements. Ce qui implique un SAS commun ou une nouvelle porte dans les parties communes, des compteurs d’eau et d’électricité  séparés ou non, une isolation phonique… La seule grande différence entre les deux, est juridique : une division officielle implique deux lots cadastrés, contrairement à un seul lot pour une non officielle. Toutefois, avant de vous lancer dans ce type de démarche, vérifiez que le règlement de la copropriété accepte la division même non-officielle en son sein.

Les divisions d’appartement

La division officielle

Concernant la division officielle, il s’agit donc de deux lots cadastrés. Voici quelques points à respecter pour en faire une dans votre bien immobilier : 

  • Création de compteurs électriques et eaux, pour chaque lot.
  • Un accès indépendant (via SAS ou non).
  • Séparation des lots par cloisons isolantes phoniques (type SAD avec une épaisseur 160 ou 180 double épaisseur).
  • Une boîte aux lettres par appartement.
  • Pour les canalisations communes, qui traversent certains lots, il faut le signaler au notaire pour établir des servitudes. Cela n’est pas le plus simple à réaliser, il vaut mieux faire passer les fluides par les parties communes.

En bref, il faut que chaque lot devienne un petit appartement à part entière. Autre point important, il faut qu’ils respectent tous deux les règles de décence.

Au niveau de la démarche, tout d’abord, le notaire doit « procéder à l’établissement de l’acte contenant modificatif de l’état descriptif de division contenu dans le règlement établissant la copropriété d’un ensemble immobilier ». Cette étape vous coûtera environ 1 200 euros. Puis, un géomètre expert doit certifier les mesures des différents lots. Cet expert vous coûtera aussi dans les 1 200 euros. Enfin, le spécialiste va remettre plusieurs documents comprenant :

  • La désignation de l’immeuble et l’objet de la modification.
  • La désignation des nouveaux lots
  • Un tableau récapitulatif et de concordance des lots (ainsi que la nouvelle répartition des tantièmes)
  • Le plan des intérieurs

La division non-officielle


Concernant la division non-officielle, elle est très prisée par les propriétaires privilégiant la location saisonnière étant donné que les occupants n’ont pas besoin d’un grand espace. Elle ne nécessite rien de plus qu’une cloison, une fenêtre, une cuisine, une salle d’eau et un sanitaire accessible dans chaque bien. L’installation de plusieurs compteurs n’est pas nécessaire comme toutes les charges reviennent au propriétaire.

Au niveau de la démarche, pour diviser votre bien de manière non-officielle, aucune procédure est nécessaire. Bien que cette méthode évite la charge administrative due à la séparation officielle, il a quelques inconvénients. En effet, vous ne pourrez pas vendre vos biens séparément car, officiellement, celui-ci n’est pas séparé.

Il faudra toujours bien-sûr vérifier que le règlement de copropriété accepte la division d’appartement, même non officielle.

En conclusion, le choix entre ces deux divisions d’appartement doit dépendre de votre stratégie. Dans les deux cas, cette méthode permet d’augmenter significativement la rentabilité locative. Si vous hésitez, tournez-vous vers des experts dans le domaine de l’immobilier.

Jade Demange
Chargée de communication, Invisty

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